持ち家より賃貸(節約度？)

我が家では住居費を節約できていないので、ほとんどご参考にはならないかと思いますが、心掛けている点を挙げると「持ち家ではなく、ほどほど郊外の賃貸団地に住む」になります。金銭面で満足しているのは、礼金・更新料が不要、火災保険が強制でない、それから借金を負っていない点も挙げられます。

今回は「継続的な蓄財」という観点で持ち家と賃貸を比較試算してみます。
諸経費・税金を考慮していない等、粗い精度ですので、概要を把握する程度のものです。

■持ち家
モデルケースとして「頭金なしで、3500万円のマンションを購入」する例を挙げます。
住宅ローンの条件は次の通りです。
・(返済期間)30年
・(返済方法)元利均等返済
・(ボーナス返済)なし
・(金利)2.4%固定(フラット35)

この条件だと、毎月のローン返済額は13.5万円になります。修繕費積立を含めて15万円(a)ぐらいの支出でしょうか。ローン返済額は分解すると、(利息分)＋(資産増加分)になります。自分の純資産に追加されるのは、あくまでも13.5万円の一部です。

では、10年後には不動産としての純資産はいくらになっているのか。ローンシミュレーションによれば、10年後のローン残高は2,500万円となります。不動産の買値からローン残高を引くと、1,000万円(=3,500-2,500)となります。
ただし、劣化等で価値が10%下がっているとし、その分を差し引きます。
3,500*0.1 = 350万円が価値低下分となり、純資産は650万円(1,000-350)程度となります。

10年間で650万円ということは、単純計算で1年間で65万円です。月あたり5.5万円(=65 / 12)(b)ずつ資産形成されていくことになります。

持ち家の最大の利点は、低金利で借金ができることです。米国債30年物でも3%強の利率です。低利の固定金利で借りた後に金利が上昇してくれれば、最高のシナリオです。

■賃貸
(a)15万円-(b)5.5万円=9.5万円の家賃で暮らせば、持ち家並みの資産形成ができます。
しかし、持ち家と同等の居住環境を望むのであれば、もっと家賃が高くなり、資産に回せる現金は小さくなると思われます。

賃貸生活の最大の利点は、資産が流動的な点です。機会を捉えて株式等に投資できれば、リターンを大きくできます。つまり、毎月の資産形成の速度が遅いかわりに、機会を待つ権利を持ち続けられることになります。

■おわりに
現在の金利状況では持ち家に歩があるように見えます。が、個人的には、当面は賃貸団地生活を続けていくつもりです。

なお、上記の比較では当初10年間をとりあげました。金利動向や世の中が将来どうなるのか、予測できる自信がありません。この程度でご了承ください。

持ち家と賃貸のコスト比較を初めて意識させてくれた本は『ゴミ投資家のための人生設計入門』でした。これも10年ぐらい前に出会った本です。誰にでもお勧めできるわけではありませんが、個人的には目を開かせてくれた一冊です。

(2012/2/26追記)コメント欄にis様より追記情報を頂いております。そちらもご参照ください。

チャーリー・マンガーとは何者か(2)略歴(Wikipedia私家版)

Wikipedia日本語版の記述は現在の英語版とは異なるところもあるので、一部ですが英語版を訳し直してみました。
若干ですが、情報を補っています。なお、現行の訳も参考にさせて頂きました。
どうぞ、彼の投資スタイルと成績にご注目ください。

人物

バフェットと同様、マンガーもネブラスカ州オマハの生まれである。ミシガン大学で数学を専攻中に陸軍航空隊に徴兵された。カリフォルニア工科大学で気象学の訓練を受けた後、アラスカの基地に配属された。除隊後には、学士号を取得していなかったもののハーバード・ロースクールに入学を許可された。

1948年にJ.D.を取得して優等で卒業し、法律事務所Wright & Garrettへ勤めた。1962年に独立して4名の同僚と共にMunger, Tolles & Olson(通称:MTO)を設立。1965年には法曹界の実務から身を引き、投資ビジネスに注力するようになった。不動産開発ではオーティス・ブーチとパートナーを組み、ジャック・ウィラーとは投資会社ウィーラー・マンガー・カンパニーを設立した。同社は、パシフィック・コースト証券取引所の一会員だった。大きな下げ相場だった1973年と74年の2年間に、毎年31%ずつ損失を出した。1975年には73%のリターンを挙げたものの、1976年に同社は解散した。

マンガーはウォーレン・バフェットの関係者として世間では知られているが、彼自身も投資パートナーシップを運営していた。1962年から1975年のことである。バフェットの書いたエッセイ「グレアム・ドッド村の大投資家たち」によれば、同期間におけるマンガーのパートナーシップの挙げたリターンは、年率19.8%だった。対するダウ平均は年率5.0%だった。

マンガーはウェスコ・ファイナンシャルの会長を兼務している。現在はバークシャー・ハサウェイの完全子会社となった同社は、設立当初は貯蓄貸付組合だった。現在は持ち株会社となっており、Precision Steel、CORT Furniture Leasing、Kansas Bankers Surety等を傘下に入れている。また同社の株式ポートフォリオは時価総額で約1,200億円になるが、投資先は集中している。コカ・コーラ、ウェルズ・ファーゴ、P&G、クラフトフーズ、USバンコープ、ゴールドマン・サックスである。時には、一銘柄で株式ポートフォリオ全体の過半を占めることもあった。マンガーの信条は「徹底的に熟知した一握りの株式を保有すれば、長期的には際立ったリターンを挙げられる」。同社はカリフォルニア州のパサデナにあるが、マンガー自身が第二の故郷として選んだ地である。かの有名なバークシャー・ハサウェイの年次総会が開催された後の水曜日か木曜日に、同社の総会がパサデナで開かれる。マンガー率いる同社の総会は、バフェットと連座するバークシャーの総会と同様、投資業界では伝説的なものとみなされている。一般に総会は形式的に済まされがちだが、マンガーはたっぷりと時間をかけて一般株主と質疑を交わす。時には、マンガーの信奉するベンジャミン・フランクリンであればどうするかと想いをめぐらすこともある。参加者がメモした質疑の様子は、インターネット上に公開されている。

バフェットはマンガーのことを自分のパートナーだと公言している。確かにマンガーもバークシャー・ハサウェイの株式を保有し、正真正銘のビリオネアとなった。しかし、マンガーはバフェットのそっくりさんというわけではない。政治的には、マンガーは共和党員として知られているが、バフェットは民主党寄りである。またバフェットはビジネスに身を捧げているが、マンガーはバークシャーの日常業務には携わっていない。あくまでも投資は幅広い興味のひとつとみなしている。

生命保険は共済で(節約度★★★)

よくある話ですが、職場に立ち入ってくる営業の女性に勧められるまま、生命保険に加入してしまいました。90年代に一般的だった定期付終身保険です。掛け金が毎月15,000円ぐらいだったでしょうか。金づるとしか見られていないなとは感じていましたが、とにかく当時は脇が甘かったのです。

そのため、結婚後に妻から共済に変更してコストダウンするように言われたときには異論はありませんでした。ただし契約解除の手続きが面倒で、気乗りしませんでした。

契約時の住所から遠くに引っ越していたので担当営業に連絡しても長引くだろうと判断し、最寄りの営業所に出向いて解約手続きを行うことにしました。新規に契約する共済の開始時期と、解約前の保険の期間が離れないように、またダブらないように調整しました。手続きに必要な書類等は事前に調べておき、出直すことのないように注意しました。窓口での応対は特に印象は残っていません。事務的に手続きが進みました。

しかし、保険会社の最後の処理は、後味が悪かったです。解約時期を明記していたのに勝手に先送りし、保険料1ヶ月分を余計に口座引き落とししていました。不備を指摘して返金してもらいましたが、「処事光明(=公正明大)」を謳う財閥系企業がとるべき行動ではない、と感じました。

最近になって世の中の仕組みがようやくわかるようになってきたのですが、「継続的な取引が必要で、他社に乗り換えるのに手間がかかる」商売はうまみがありますね。経営学でいう「スイッチングコストがかかる」というやつです。翻って投資先を選ぶ際には、この観点に留意するようにしています。

なお、共済では総合保障4型を契約しています。毎月4,000円の掛け金です。年間で48,000円払うことになりますが、そのうち10,000円強が返戻金として8月1日に返金されます。昔の保険と比べると安いです。あまったお金は投資の原資に回し、これで自家製の変額保険になりますね。

契約当時とくらべると蓄えもできてきたので、契約内容を毎月2,000円に減額することにしました。生保と比べて、共済の手続きは簡潔そのものです。加入証の裏にメモ欄があり、そこに希望内容を書いて自署捺印し、郵送するだけです。

チャンスに対する備え

投資の成功要因としてチャーリー・マンガーの発言を先だって取り上げましたが、信越化学工業の金川会長が似ているのでご紹介します。先日読んだ『危機にこそ、経営者は戦わなければならない！』からの引用です。

経営者は、常に備えていなければなりません。ピンチに対してもそうですが、チャンスに対しての備えも重要です。
チャンスが来たときには資金がなければどうしようもありませんが、よそから資金を調達するというのは大変なことです。チャンスというのは突然来ることがよくあり、そんな場合には資金の用意はさらに難しくなります。

チャンスというのは本当に予測できないものです。ですから、いつそれがやって来てもいいように資金を用意しておくことが出来るならば、それが望ましいわけです。たとえ、チャンスがしばらくやって来ないとしても、キャッシュをそのまま保持しておくだけのことで、損をするわけでもなければ、会社が傾くわけでもありません。

この8月から、少しずつ株式を買い続けています。できるだけ安値で買いたいのですが、現在が株価の底なのかどうかは検討もつきません。歴史をふりかえると、下げ相場では30%から40%の下落は珍しくないので、まだ下がるのかもしれません。ですが、目の前の株価はそれなりのチャンスと捉えています。

割安になった既存銘柄を少し買い増し、また新規投資先をいくつか物色中です。既存のやつは自信を持って買い増しできるのですが、新規のほうは勉強不足なので、投資額はわずかにとどめています。ただしトライステージは安全余裕がそれなりに確保されていると判断し、牛歩ペースで買い続けています。

台所の三角コーナーに捨てる生ごみ(節約度★)

台所の三角コーナーに捨てる生ごみは、あまった紙(A4サイズ)で作った箱を使うと便利です。手入れの手間と洗剤が省けます。

こちらのブログでも同じトピックを取り上げられていました。箱の形が優雅で、折り紙手順付きで紹介されています。
三角コーナーは紙の箱を使う(整理収納＆お掃除日記　静岡)

私のほうの箱は、職場で使うお菓子の箱ということで動画が投稿されていました。
折り紙でオフィスでのおやつを入れる箱を作る(YouTube)

ほとんど手間がかからないので、毎晩気軽に処分できます。あまったビニール袋にくるんでゴミ箱へ直行です。

独身時代にはロフトで買った便利グッズを使っていました。よくも考えずに、専用のビニール袋をせっせと買い求めていたものです。この件も妻が改善策を見つけてきて、コストダウンとなりました。

ここ最近のマンションではディスポーザーが備え付けられており、生ごみの処理が楽になっていますね。暑い季節になっても台所が衛生的なのが、うらやましいです。といっても食事の残りかすを垂れ流すわけではなく、排水処理後に下水道に流しています。戸数での折半になりますが、若干の運用コストがかかることになります。